I. UZYSKANIE POZWOLENIA NA BUDOWĘ
Firma Ibudhaus wykonuje dla swoich klientów usługę kompleksowego opracowania poniższej dokumentacji niezbędnej do pozwolenia na budowę – jest to ETAP 0 umowy. Wartość tych prac znajduje się w kalkulatorze kosztów przy każdym z budynków na stronie ibudhaus.pl
1. W pierwszej kolejności należy sprawdzić w wydziale architektury urzędu gminy (miasta), czy działka leży na terenie objętym obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
a) Jeżeli plan jest, to zaoszczędziliśmy na dzień dobry kilka tygodni. Dlatego zanim udamy się po projekt domu, powinniśmy zamówić w urzędzie gminy (miasta) wypis i wyrys z planu zagospodarowania. Może go otrzymać każdy (nawet osoba nie będąca jeszcze właścicielem przedmiotowej działki) po uiszczeniu opłaty administracyjnej. Wypis dobrze jest dostarczyć wykonawcy np. przy podpisaniu umowy, aby upewnić się, że dany budynek spełnia wymogi planu.
b) Jeżeli planu nie ma, konieczna będzie decyzja o warunkach zabudowy, którą można uzyskać w wydziale architektury urzędu gminy (miasta) – do tego konieczne będą: wypis z zasadniczej mapy geodezyjnej, wniosek, w którym określa się granice działki, planowany sposób zagospodarowania działki i podstawowe parametry budynku, zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzenia ścieków.
2. Następny krok to uzyskanie mapy geodezyjnej do celów projektowych. Mapa ta musi być zaktualizowana przez uprawnionego geodetę i należy zlecić mu taką usługę. Geodeta dokonuje aktualizacji mapy w zakresie sytuacji, uzbrojenia, wysokości itp. Fakt ten ewidencjonowany jest w Katalogu Ewidencji Robót Geodezyjnych – KERG.
3. Jeśli działka jest rolna, konieczne będzie uzyskanie decyzji o wyłączeniu gruntu z produkcji rolnej. Wniosek składa się w starostwie w wydziale gospodarki gruntami.
4. W międzyczasie można składać wnioski w lokalnych przedsiębiorstwach – energetycznym, gazowym i wodno-kanalizacyjnym /wnioski można składać także podczas realizacji budowy, nie są niezbędne do zgłoszenia w urzędzie chęci rozpoczęcia budowy/ w celu określenia warunków budowy przyłączy, gwarantujących dostawę mediów. Wnioski składa się wraz z dokumentem potwierdzającym prawo własności danego gruntu (np. wypis z księgi wieczystej, akt notarialny) oraz mapą sytuacyjną działki. Na terenach objętych szkodami górniczymi i/lub zasięgiem terytorialnym kopalń, należy również uzyskać opinię o warunkach geologiczno – górniczych dla przedmiotowej działki.
5. Pozwolenie na budowę/zgłoszenie budowy – wymagane dokumenty:
a) wniosek wg urzędowego wzoru (najczęściej zakładka BIP Biuletyn Informacji Publicznej) lub osobiście w okienku w urzędzie,
b) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,
c) 4 egzemplarze projektu budynku mieszkalnego w skład którego wchodzą:
– projekt zagospodarowania terenu – część opisowa i rysunkowa – w tej części opracowania załącza się: wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( pkt.I.1.a) (jeżeli nie ma miejscowego planu, wówczas dołącza się decyzję o warunkach zabudowy (pkt. I.1.b)) oraz analizuje się czy projektowany budynek swoimi gabarytami i usytuowaniem spełnia wymogi zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lub wydanych warunków zabudowy); mapę do celów projektowych (pkt.I.2)
z zagospodarowaniem działki czyli z naniesionym budynkiem, lokalizacją sieci przyłączy, tarasu, układem komunikacyjnym, układem zieleni itd. (wykonuje uprawniony architekt)
– projekt architektoniczno- budowlany – czyli projekt budynku określający rozmieszczenie pomieszczeń, funkcję, formę, konstrukcję i rozwiązania materiałowe (sporządzony przez uprawnionego architekta)
– charakterystyka energetyczna – w tej części wykazuje się, że zaprojektowane przegrody, zastosowane rozwiązania budowlane i instalacyjne spełniają wymagania odnośnie zużycia energii (wykonana przez uprawnionego architekta lub audytora energetycznego),
– badania geotechniczne gruntu – wykonuje się 3 odwierty, a następnie opracowuje dokumentację przedstawiającą podstawowe parametry geologiczno-inżynierskie oraz warunki hydrologiczne (wykonywane przez uprawnionego geologa).
– schematy i/lub projekty instalacji wewnętrznych – przedstawiają wewnętrzne instalacje wody zimnej i ciepłej, kanalizacyjne oraz centralnego ogrzewania. Przeważająca część urzędów do tej pory nie wymagała schematów, ani projektów instalacji wewnętrznych, jednak istnieją takie które wymagają tylko schematów podpisanych przez architekta, ale i takie (dość rzadko), które wymagają projektów instalacji wewnętrznych podpisanych przez danych branżystów (osoby uprawnione). Czy ten podpunkt będzie wymagany należy dowiedzieć się w urzędzie. Jedynie w przypadku wykonania w budynku instalacji C.O gazowej lub innej na paliwo stałe konieczne jest (zawsze) wykonanie projektu instalacji C.O. (podpisanego przez uprawnioną osobę) – nie zawsze ten projekt jest wymagany do pozwolenia na budowę, ale na późniejszym etapie robót i tak będzie musiał być wykonany.
– projekt fundamentu na szkody górnicze – wykonuje się tylko w przypadku występowania szkód górniczych, wówczas projektuje się fundament, który zabezpieczy projektowany budynek na wystąpienie skutków eksploatacji górniczych. Projekt ten wykonuje się na podstawie uzyskanej opinii o warunkach geologiczno – górniczych oraz badań geotechnicznych gruntu, jest indywidualnie opracowany do danego terenu. Na podstawie tego projektu oraz wykonanych robót (po ich zakończeniu) do kopalni należy złożyć wniosek o zwrot kosztów dodatkowych związanych z zabezpieczeniem fundamentu przed skutkami eksploatacji górniczej (złożenie wniosku o zwrot kosztów inwestor załatwia indywidualnie, firma Ibudhaus nie świadczy usług w tym zakresie).
– projekt zjazdu z drogi publicznej – projekt ten trzeba wykonać, jeżeli działka jest przyległa do drogi publicznej i nie ma wykonanego zjazdu. (wykonywany przez uprawnionego projektanta)
– warunki – przyłączenia do sieci energetycznej, wodociągowej, gazowej, kanalizacyjnej ( pkt. I.4)
Dokumenty do pozwolenia na budowę składa się starostwie lub w urzędzie gminy (miasta) najczęściej w wydziale budownictwa i architektury. Urząd wydaje pozwolenie na budowę w terminie do 65 dni roboczych od daty złożenia wniosku z kompletem wymaganych dokumentów.
II. ROZPOCZĘCIE BUDOWY
1. Po uzyskaniu prawomocnej decyzji dot. pozwolenia na budowę należy zakupić dziennik budowy i zatrudnić kierownika budowy i zawiadomić powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych z dołączonym pisemnym oświadczeniem kierownika budowy o przyjęciu obowiązku kierowania robotami oraz zaświadczeniem o przynależności do odpowiedniej izby samorządu zawodowego. Jeśli wykonujecie Państwo całość prac od fundamentów po wykończenia z nami to my pokrywamy w całości koszty związane z kierownikiem robót na Państwa budowie.
Po kilku dniach w inspektoracie powiatowym pobiera się złożony wcześniej dziennik budowy (musi być „ostemplowany”), za jego prowadzenie odpowiada kierownik budowy. Roboty można rozpocząć po upływie 7 dni od złożenia wniosku.
III. ZAKOŃCZENIE BUDOWY
1. Zawiadomienie o zakończeniu budowy. Zakończenie robót budowlanych zgłasza się w powiatowym inspektoracie nadzoru budowlanego (na urzędowym formularzu lub własnym piśmie). Do zgłoszenia należy dołączyć oświadczenie kierownika budowy o zgodności budowy z projektem i pozwoleniem oraz o uporządkowaniu terenu po budowie, wypełniony dziennik budowy, wykonaną przez geodetę inwentaryzację powykonawczą oraz protokoły odbiorów instalacji: przewodów kominowych (wydaje kominiarz) oraz instalacji elektrycznej, gazowej i wodno-kanalizacyjnej (wydają je przedstawiciele lokalnych zakładów).
2. Przystąpienie do użytkowania. Pozwolenie na użytkowanie uprawomocni się, jeśli powiatowy inspektorat nadzoru budowlanego w ciągu 21 dni nie wniesie sprzeciwu do zgłoszenia zakończenia robót budowlanych.